自主管理してみた感想!新築アパートでも色々あって思ったより大変でした

アパート外観不動産投資

新築アパートを建てて2021.3から大家になりました。

管理は自主管理を選びました。

経費を抑えたいという目的もありますが

私が自主管理に興味があったので

できるところまでやってみようと思い自主管理を選択しました。

自主管理をしている先輩から

新築から数年は建物に問題が起こることも少なくて自主管理でも問題なく過ごせたと聞いたのも決め手の1つでした。

でもそれはほんの1例で

問題が起きる時は新築でも色々と起こります。

管理を始めて約2ヶ月ほどで色々あったので記事に書いてみました。

これから不動産経営を考えている人で自主管理か管理会社に委託するか迷っている人の参考になれば幸いです!

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問題1、設備不具合問題

キッチン設備

これは大した問題ではないのですが

キッチンの換気扇から異音がすると入居者から連絡がありました。

設備は当たり外れがありますが、新築なのにまさかもう連絡が来るとは。

今回は建築したばかりなので建築業者さんに連絡しましたが

自主管理をする場合は各業者さんの連絡先を一覧表にしておくと慌てることなく、すぐ連絡対応ができるので業者さんの連絡先一覧表が必須だと思いました。

問題2、ゴミ出し問題

入居開始から約1ヶ月。

指定ゴミ袋を使わなかったために回収されなかったゴミがゴミ箱いっぱいに残っていました。

今回入居してくれた4世帯は他の市からの転居だったので

ゴミ出しのルールや曜日、指定ゴミ袋の購入などわからないことが多いだろうと思って

入居前に市役所へゴミ捨てルールのしおりとカレンダーをもらって部屋に置いておいたのに・・・

見てもらえなかったのかもしれないので次のように対応してみました。

今回の対応内容

  • まず指定ゴミ袋を買って回収されなかったゴミを全部入れて回収してもらう。
  • 次に手紙を作成して、再度ゴミ出しルールのしおりとカレンダーをプリントアウトして用意、指定ゴミ袋も添付してポストに入れた。

自分の出したゴミが次捨てに行った時に回収されていなかったら、なぜかな?おかしいな?出し方を間違ったかな?って思いませんかね・・・(-.-;)とは思いながら、ゴミ問題は早急に解決しなくてはいけないと思い対応しました。

手紙を作って、プリントアウトして、ゴミ袋を買って、手紙をポストに入れに行って・・・地味に面倒な作業でした。

ゴミの出し方手紙

この手紙を入れてから後日ゴミ箱の様子を見に行ったら、ゴミが1つも残っていなかったので解決できたと思っています。

入居者以外の不法投棄かもしれないと心配しましたが、そうではなかったみたいで一安心でした。

今回は改善が見られたので良かったですが、改善しなかったり不法投棄があれば悩みはさらに増えることになります。

管理会社に管理を依頼していても悩みがなくなるわけではないですが

自主管理は相談できる先もない中、自分で解決していかなくてはならないのでメンタルが弱いと結構やられると思いました。

問題3、家賃滞納問題

家賃滞納

この問題が一番メンタルがやられます。

初めての家賃振り込み期日の日、なんと振り込まれたのは4件中たったの1件!

夫ともしかして家賃入ってなかったりしてね〜なんて冗談を言っていたら現実になってひっくり返りそうでした。笑。

入居者の職業の属性が良かったので安心していましたが関係ないんですね〜。

家賃催促の電話をしたら、「あ、そうでしたね、すみません」って感じの軽い感じで。

今回のことで

入居者は家賃の振込が遅れることをそんなに悪いことだと思っていないということがわかりました。

ちなみに期日から1週間経ちましたが1件はすぐに振り込むと言ってまだ振り込みしてくれていません。

家賃が入るまで気になるし、何回も催促するのも気分が良いものではないし、あれこれ気にしてしまう私のメンタルにはなかなかきつい作業だと思いました。

ちなみに家賃保証に入ってもらっているのでこれ以上催促しても振り込まれない場合は家賃保証会社に連絡することになりますが、そうならないことを願うばかりです。

追記:後日、保証会社の取扱店になっている募集してくれた業者さんに相談したところ入居者に電話をしてくれました。何日までに振り込みできないと保証会社に連絡することなってしまうということも伝えてくれました。

結果、入居者の勘違いにより振り込まれていなかっただけで、家賃は銀行口座に用意してあったのですぐ振り込まれました。

やはり業者さんからの電話の方が効果あるのかもしれませんね・・・それとも伝え方?

大家業も管理も勉強が必要ですね。

定期的に業者さんを訪問して、頼れる関係を作っておくことも必要だと思いました。

自主管理はおすすめできる?

まだ私も自主管理を始めて2ヶ月足らずの新米大家ですが色々問題に直面しながら感じた

こんな方なら自主管理をおすすめできるのではないかという項目をあげてみました。

自主管理をおすすめできる人

  • 本業の仕事が忙しくない人、または外回りなどで問い合わせの電話に出られる人
  • メンタルが強い人
  • あれこれ手続きしたり連絡を取ったりするのが苦痛ではない人
  • 管理物件が自分の住まいの近くにある人
  • 管理がどんなものか勉強したい人

自主管理ができれば管理業者に管理料を払う必要がなくなるので経費を抑える事ができます。

自主管理してみた感想!まとめ

私は大家スタート早々、色々あってメンタルは少々やられました。
でも管理料と天秤にかけたときに、まだいける範囲なのでこれからも自主管理を続けようと思っています。
でも自分の仕事が忙しくなったり、あまりにも問題が多くてメンタルがやられそうな時は管理業者に委託しようと思います。
臨機応変に対応していくのが大切ですね!
最後まで読んでいただきありがとうございました。

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